Ogni autunno, in centinaia di condomini di Roma e del Lazio, si ripete la stessa scena: l’amministratore convoca l’assemblea per l’avvio della stagione termica e qualcuno alza la mano per dire che paga come il vicino, pur tenendo i termosifoni quasi sempre chiusi. È una obiezione sacrosanta, e la legge italiana le ha dato ragione da quasi dieci anni. Eppure ancora oggi moltissimi impianti centralizzati ripartiscono la spesa solo sui millesimi, senza alcuna misura dei consumi reali.
Termoregolazione e contabilizzazione del calore servono esattamente a questo: far pagare a ciascuno quello che effettivamente consuma. In questo articolo vediamo cosa impone davvero la norma, come funziona l’impianto, quanto costa, quanto si risparmia e — punto altrettanto importante — in quali casi è legittimo non installarli.
Cosa dice la legge: un obbligo in vigore dal 2016
Il riferimento è l’articolo 9, comma 5 del D.Lgs. 102/2014, che ha recepito in Italia la direttiva europea sull’efficienza energetica. La norma stabilisce che nei condomini e negli edifici polifunzionali serviti da un impianto centralizzato di riscaldamento o raffrescamento, o allacciati a una rete di teleriscaldamento, è obbligatorio installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per ogni unità immobiliare. Il termine per mettersi in regola è scaduto il 31 dicembre 2016.
Non si tratta di una raccomandazione. Il decreto prevede sanzioni amministrative pecuniarie da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare a carico del proprietario che non installa i dispositivi, e una sanzione analoga a carico del condominio che non ripartisce le spese secondo i criteri di legge. Chi oggi ha un impianto centralizzato senza contabilizzazione, e senza una relazione tecnica che ne giustifichi l’assenza, è formalmente fuori norma.
Termoregolazione e contabilizzazione: due cose diverse
Si citano quasi sempre insieme, ma fanno lavori distinti e servono entrambe.
La termoregolazione
È ciò che permette di decidere quanto calore prelevare. Nel caso più comune si traduce nelle valvole termostatiche montate su ogni radiatore: si imposta la temperatura desiderata e la valvola chiude il flusso quando l’ambiente la raggiunge. Senza termoregolazione, misurare i consumi sarebbe inutile, perché l’utente non avrebbe alcuno strumento per modificarli.
La contabilizzazione
È ciò che misura il calore effettivamente prelevato. Può essere di due tipi:
- Diretta: un contatore di calore posto all’ingresso di ogni appartamento misura l’energia termica in kWh. È la soluzione più precisa, ma richiede un impianto a distribuzione orizzontale, con una sola colonna che serve l’intera unità.
- Indiretta: nei classici impianti a colonne montanti verticali, tipici degli edifici romani costruiti tra gli anni Cinquanta e Ottanta, si usano i ripartitori applicati su ciascun radiatore. Non misurano kWh, ma rilevano la differenza di temperatura tra corpo scaldante e ambiente e la traducono in unità di consumo proporzionali.
Come si ripartiscono le spese: cosa è cambiato nel 2020
Qui c’è una novità che molti amministratori e molti condomini ancora ignorano. Fino al 2020 la ripartizione doveva seguire la norma tecnica UNI 10200, che distingue tra consumo volontario (il calore che l’utente preleva agendo sulle valvole) e consumo involontario (le dispersioni delle tubazioni e della centrale, che nessuno può controllare).
Il D.Lgs. 73/2020, in vigore dal 29 luglio 2020, ha riscritto la lettera d) dell’articolo 9, comma 5, eliminando ogni riferimento obbligatorio alla UNI 10200. Il criterio oggi è più semplice: l’importo complessivo va suddiviso attribuendo almeno il 50% ai prelievi volontari effettivamente misurati. La quota restante può essere ripartita con altri criteri — millesimi di riscaldamento, metri quadri, metri cubi o potenza installata.
Attenzione a non fraintendere: la UNI 10200 non è stata abrogata e resta il riferimento tecnico più solido e più equo, perché calcola la quota involontaria sulla base del fabbisogno reale dell’edificio anziché su una percentuale decisa a tavolino. Semplicemente, non è più l’unica strada percorribile. La scelta del criterio va deliberata in assemblea, possibilmente sulla base di una valutazione tecnica e non a sensazione.
Un esempio numerico concreto
Prendiamo un condominio romano di 20 appartamenti con impianto centralizzato a metano e una spesa annua di riscaldamento di 24.000 euro, pari a una media di 1.200 euro per appartamento.
Consideriamo un appartamento di circa 90 m² con 8 radiatori. L’installazione di valvole termostatiche e ripartitori costa oggi indicativamente tra 120 e 150 euro per radiatore, montaggio compreso: siamo intorno ai 1.000 euro per l’intera unità.
Con la spesa ripartita al 50% sui consumi volontari, 12.000 euro restano quota fissa e 12.000 euro vengono attribuiti in base alle letture. Chi gestisce bene l’impianto — abbassando le valvole di notte, nelle stanze non utilizzate e quando è fuori casa — ottiene tipicamente una riduzione della propria bolletta di riscaldamento tra il 15% e il 20%, cioè tra 180 e 240 euro all’anno nel nostro esempio.
Se l’intervento riguarda l’abitazione principale, la detrazione fiscale al 50% riporta la spesa netta a 500 euro. Il rientro dell’investimento si colloca quindi tra i 2 e i 3 anni (500 ÷ 240 = 2,1 anni nell’ipotesi migliore; 500 ÷ 180 = 2,8 anni in quella prudente). Senza detrazione, il rientro sale a un intervallo di circa 4-6 anni. In entrambi i casi, l’impianto ha una vita utile molto più lunga.
Quando si può legittimamente derogare
La legge prevede due eccezioni, ma vanno documentate, non semplicemente affermate in assemblea. L’obbligo decade quando l’installazione non è tecnicamente possibile oppure non è efficiente in termini di costi, cioè quando la spesa è sproporzionata rispetto ai risparmi energetici ottenibili.
In entrambi i casi serve una relazione tecnica di un progettista o tecnico abilitato, che valuti l’efficienza in termini di costi con la metodologia della norma UNI EN 15459 (la UNI/TS 11819 fornisce la linea guida applicativa). Senza quella relazione agli atti, il condominio resta esposto alle sanzioni: la delibera assembleare, da sola, non protegge nessuno.
Incentivi disponibili nel 2026
Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2026 restano in vigore le detrazioni IRPEF con le aliquote confermate dalla Legge di Bilancio: 50% per gli interventi sull’abitazione principale e 36% per gli altri immobili, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e recupero in dieci quote annuali di pari importo.
L’installazione di valvole termostatiche e sistemi di contabilizzazione può rientrare nell’Ecobonus quando è abbinata a un intervento sull’impianto termico, oppure nel bonus ristrutturazione. In caso di intervento con accesso all’Ecobonus è obbligatoria la trasmissione dei dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori: è un adempimento formale, ma la sua omissione può compromettere il beneficio.
Dal 1° gennaio 2027 le aliquote scenderanno al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri immobili. Chi sta valutando l’intervento ha quindi una ragione concreta per deliberarlo entro quest’anno.
Come lavoriamo in EGE Italy
Un impianto di contabilizzazione non è un acquisto di prodotti: è un progetto. Prima di preventivare qualunque fornitura, in EGE Italy rileviamo lo stato dell’impianto — tipo di distribuzione, corpi scaldanti, centrale termica, stato della coibentazione — e verifichiamo se l’edificio è candidabile alla contabilizzazione diretta o se la strada obbligata è quella indiretta.
Da lì costruiamo il quadro completo: numero e tipologia dei dispositivi, criterio di ripartizione più equo per quello specifico edificio, simulazione dell’impatto sulle singole unità immobiliari, computo dei costi, quantificazione delle detrazioni e — quando l’intervento non è conveniente — la relazione tecnica di deroga redatta come la norma richiede. Seguiamo poi l’assemblea, l’installazione, la messa in servizio e gli adempimenti ENEA.
Lavoriamo a Roma e in tutto il Lazio, con amministratori di condominio, proprietari e imprese. Il primo sopralluogo conoscitivo è sempre senza impegno: serve a capire se l’intervento ha senso, prima ancora che a venderlo.
Il tuo condominio è in regola con la contabilizzazione?
Facciamo una verifica tecnica del tuo impianto e ti diciamo con chiarezza cosa serve, quanto costa e quanto si risparmia. Senza impegno.
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