Abiti in un palazzo del centro storico di Roma, in una villa in zona paesaggistica sui Castelli o in un edificio con qualche vincolo ereditato dalla storia? Probabilmente ti hanno detto più di una volta: «Il fotovoltaico qui non si può fare». Fino a pochi anni fa era una risposta frequente. Oggi, in molti casi, non è più vera: dall’11 dicembre 2025 sono in vigore regole nuove che hanno cambiato in modo concreto il quadro per gli edifici, centri storici compresi. In questa guida ti spieghiamo cosa è cambiato, dove restano i paletti e come si imposta una pratica fatta bene.
In sintesi: un centro storico non è automaticamente un immobile vincolato. Per la gran parte degli edifici il fotovoltaico in copertura oggi è più semplice da autorizzare; per i beni culturali con vincolo diretto restano invece regole rigorose e il ruolo della Soprintendenza è determinante. Capire in quale caso rientra il tuo edificio è il primo passo.
Perché prima era così difficile
Per anni molti regolamenti edilizi comunali hanno vietato o limitato i pannelli solari nelle zone storiche (le cosiddette «zone A»), spesso con divieti generici e valutazioni basate soprattutto sull’estetica. Chi voleva installare un impianto si trovava davanti a tempi incerti, pareri discrezionali e, non di rado, a un rifiuto. Il risultato: tetti perfettamente esposti al sole rimasti inutilizzati, in una città come Roma che di sole ne ha in abbondanza.
Cosa è cambiato dall’11 dicembre 2025
Il decreto legislativo 178/2025, correttivo del Testo Unico sulle fonti rinnovabili (D.Lgs. 190/2024), è entrato in vigore l’11 dicembre 2025. Insieme alla disciplina sulle «aree idonee», ha stabilito che gli edifici, le strutture edificate e le relative superfici esterne pertinenziali sono considerati aree idonee all’installazione di impianti a fonti rinnovabili, indipendentemente dalla zona urbanistica in cui si trovano. Anche la zona A, quindi, può rientrare.
I punti chiave in parole semplici
- I divieti generici dei Comuni perdono forza. Un regolamento che vieta in modo indiscriminato i pannelli in centro storico va riletto alla luce della norma nazionale. Il Comune può però continuare a fissare criteri di inserimento, prescrizioni tecniche e modalità di posa.
- Il regime più favorevole riguarda gli impianti integrati in copertura: moduli con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, senza modifiche alla sagoma dell’edificio.
- Dove c’è un vincolo paesaggistico il parere della Soprintendenza resta obbligatorio, ma nelle aree idonee non è vincolante.
- I beni culturali con vincolo diretto (quelli tutelati dalla parte seconda del Codice dei beni culturali, D.Lgs. 42/2004) restano fuori dalla semplificazione: qui serve l’autorizzazione della Soprintendenza prima di iniziare i lavori.
Attenzione: «parere non vincolante» non significa «parere irrilevante». Proprio perché lascia più margine di valutazione all’amministrazione, la documentazione deve essere solida: fotoinserimenti, relazione tecnica, scelta di moduli a basso impatto visivo. Inoltre la materia è recente e soggetta ad aggiustamenti: prima di presentare la pratica il titolo abilitativo corretto va verificato caso per caso con un tecnico abilitato.
Come capire in che situazione è il tuo edificio
Prima di parlare di pannelli, servono tre verifiche, che noi svolgiamo come primo passo di ogni sopralluogo:
- Il vincolo diretto: l’edificio è dichiarato bene culturale? Lo si accerta consultando gli atti di vincolo e gli elenchi della Soprintendenza.
- Il vincolo paesaggistico: l’area è tutelata dal piano paesaggistico? A Roma e nel Lazio sono molte le zone interessate.
- Il regolamento comunale: esistono prescrizioni specifiche su colori, materiali, visibilità dalla pubblica via?
Una buona notizia: spesso la soluzione tecnica più adatta a un edificio storico è anche la più semplice da autorizzare, ad esempio moduli scuri complanari alla falda, installati sul lato non visibile dalla strada.
Un esempio numerico realistico
Prendiamo un appartamento all’ultimo piano di un condominio a Roma, in cui il tetto è utilizzabile e la proprietà decide di installare un impianto da 6 kWp con una spesa complessiva di 12.000 euro IVA inclusa (valore indicativo: il costo reale dipende da tetto, moduli, eventuale accumulo e complessità della pratica).
- Se l’immobile è abitazione principale e si applica la detrazione al 50%: 12.000 × 50% = 6.000 euro recuperati in 10 quote annuali da 600 euro.
- Se è seconda casa con aliquota al 36%: 12.000 × 36% = 4.320 euro, cioè 10 quote da 432 euro.
Sul risparmio in bolletta, ipotizziamo (stima prudenziale, da confermare con il progetto) una produzione di circa 1.400 kWh per ogni kWp installato: 6 × 1.400 = 8.400 kWh all’anno. Se il 40% viene autoconsumato (3.360 kWh) e valutiamo l’energia evitata a 0,25 euro/kWh, il risparmio è di circa 840 euro; i restanti 5.040 kWh immessi in rete, valorizzati a 0,10 euro/kWh, valgono circa 504 euro. Totale indicativo: circa 1.344 euro l’anno. Con la prima casa, il costo netto di 6.000 euro si recupera in poco più di 4 anni, al netto di tutte le incertezze (prezzi dell’energia, abitudini di consumo, degrado dei moduli). Sono ipotesi, non promesse: il calcolo reale si fa sulle tue bollette.
Incentivi: cosa c’è e cosa verificare
La Legge di Bilancio 2026 ha mantenuto per gli interventi di ristrutturazione, fotovoltaico incluso, la detrazione al 50% per l’abitazione principale e al 36% per le altre abitazioni, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e recupero in 10 anni. Le batterie di accumulo, se installate contestualmente all’impianto, seguono in genere la stessa aliquota. Per le persone fisiche, inoltre, l’IVA sull’installazione su abitazione è agevolata al 10%.
Dal 2027 le aliquote sono previste in calo, salvo nuove proroghe. Se l’immobile ha richiesto tempi lunghi per i permessi, vale la pena pianificare per tempo il calendario dei lavori e dei pagamenti: i requisiti vanno verificati sempre sulle fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate, ENEA) al momento dell’ordine. Se un incentivo non è più disponibile, ti diremo apertamente come stanno le cose.
Il ruolo di un condominio e delle parti comuni
Nei palazzi storici il tetto è quasi sempre una parte comune. L’installazione richiede quindi una delibera assembleare e, spesso, la scelta tra un impianto dedicato a servizio delle parti comuni, impianti individuali per i singoli proprietari o una soluzione condivisa. Anche questo è un tema da impostare prima di avviare le pratiche.
Come lavora EGE Italy
A Roma e nel Lazio seguiamo l’intero percorso: sopralluogo e verifica dei vincoli, progetto con soluzioni a basso impatto visivo, preparazione della documentazione per Comune e Soprintendenza, installazione, pratiche con gestore di rete e GSE e, se ti interessa, abbinamento con accumulo o pompa di calore. Il nostro obiettivo è dirti con chiarezza, prima di spendere, se e come il tuo edificio può ospitare un impianto fotovoltaico.
Domande frequenti
Posso installare il fotovoltaico nel centro storico di Roma?
In molti casi sì, soprattutto con impianti integrati in copertura. Dipende però dal vincolo dell’edificio e dal tuo regolamento comunale: serve una verifica puntuale.
Se la Soprintendenza esprime parere negativo, l’impianto è bloccato?
Nelle aree idonee il parere è obbligatorio ma non vincolante. Per i beni culturali con vincolo diretto, invece, serve l’autorizzazione della Soprintendenza.
Conviene farlo prima del 2027?
Le aliquote sono previste in calo dal 2027 salvo proroghe: se hai tutti i requisiti, conviene valutare con anticipo tempi di pratica e lavori.
Il tuo edificio è in centro storico o ha un vincolo?
Raccontaci dove si trova: verifichiamo con te se e come si può installare il fotovoltaico.
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